Eine Konsensberichtigung ist die nachträgliche baubehördliche Richtigstellung eines Gebäudes, dessen tatsächlicher Zustand vom bewilligten Bauakt abweicht. Der Konsens ist der bei der Baubehörde aufliegende, bewilligte Zustand. Weicht der Bestand davon ab, liegt konsenswidriger Bestand vor. c'est ca bestand erhebt den Ist-Zustand per 3D-Laserscan, gleicht ihn mit dem Bauakt ab und reicht die Berichtigung als Ziviltechnikerbüro selbst ein.
Typische Einsatzgebiete
Einreichplanung und Konsensberichtigung
- Bestandsplan als maßgenaue Grundlage der Einreichplanung.
- Basis für die Berichtigung des Bauakts bei Abweichungen.
- Aufnahme, Abgleich und Einreichung aus einer Hand.
Ablauf der Konsensberichtigung
Die Berichtigung läuft in vier Schritten: Erstens Einsicht in den Bauakt und Zusammenstellung des bewilligten Zustands. Zweitens Naturmaßaufnahme des Ist-Zustands per 3D-Laserscan und Erstellung des Bestandsplans. Drittens Abgleich beider Zustände und Bewertung, welche Abweichungen baurechtlich wesentlich sind. Viertens Einreichung der bewilligungspflichtigen Abweichungen bei der Baubehörde.
Für über 30 Jahre alte Abweichungen sieht § 70 der NÖ Bauordnung 2014 eine Sonderregelung vor: Hat ein Bauwerk ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde davon abgewichen und blieb die Abweichung seit mehr als 30 Jahren baubehördlich unbeanstandet, kann das Bauwerk auf Antrag als bewilligt gelten – sofern es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden kann, die Zustimmung des Grundeigentümers beziehungsweise der Mehrheit der Miteigentümer nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Der Antrag muss sich ausdrücklich auf diese Bestimmung beziehen; die Baubehörde erlässt darüber einen Feststellungsbescheid. Auch dieser Weg setzt damit einen maßgenauen Bestandsplan voraus.
Konsens und konsenswidriger Bestand
Konsenswidrig ist ein Bauwerk oder eine baurechtliche Änderung, für welche zum Zeitpunkt der Errichtung eine Baubewilligung erforderlich war und weiterhin erforderlich ist, ohne dass eine solche vorliegt.
In Niederösterreich regelt § 35 der NÖ Bauordnung 2014 den baupolizeilichen Auftrag. Demnach kann die Baubehörde, sollte keine Baubewilligung vorliegen, die Benutzung eines solchen Gebäudes verbieten oder, unter Gewährung einer angemessenen Frist, den Abbruch eines Bauwerks anordnen.
Typische Abweichungen im Altbestand
Am häufigsten finden wir eine abweichende Ausführung innerhalb der damaligen Bauführung sowie nachträgliche bauliche Adaptionen, die nicht eingereicht wurden: Veränderungen von Raumkonfigurationen, veränderte Fensteröffnungen, zusammengelegte oder geteilte Wohnungen, Zubauten sowie Nutzungsänderungen von Neben- in Aufenthaltsräume.
In unserer Praxis haben wir Abweichungen zwischen Konsensplan und gebautem Zustand von bis zu 80 Zentimetern vorgefunden. Solche Differenzen fallen im Alltag nicht auf – wohl aber bei Parifizierung, Verkauf oder während einer Baustelle.
Bestandsplan und Einreichung aus einer Hand
Ohne maßgenauen Bestandsplan lässt sich nicht beurteilen, ob eine Abweichung wesentlich ist. Der Laserscan liefert die Datenbasis für den Vergleich mit dem Bauakt und zugleich den Plansatz, der für die nachträgliche Einreichung ohnehin benötigt wird. Beide Leistungen entstehen aus derselben Aufnahme – ein zweiter Aufmaßtermin entfällt.
Als Ziviltechnikerbüro haben wir nicht nur die Befugnis, Bestandspläne zu erstellen, sondern auch, Abweichungen baurechtlich richtig darzustellen und für Sie einzureichen. Damit entfällt die Schnittstelle zwischen Aufmaß, Planung und Einreichung. Aus derselben Aufnahme entstehen auf Wunsch auch Parifizierungspläne und Flächenermittlungen.
Häufige Fragen
Wann fällt eine Abweichung typischerweise auf?
Meist bei Anlässen mit Aktenprüfung: Wohnungseigentumsbegründung, Liegenschaftsverkauf bzw. -ankauf, Renovierungswunsch, Bauverfahren für einen Zubau oder Anzeigen aus der Nachbarschaft. Bis dahin bleibt die Abweichung häufig jahrzehntelang unbemerkt.
Was kostet eine Konsensberichtigung?
Für die Berichtigung selbst lässt sich kein Pauschalpreis nennen – Umfang und Verfahrensaufwand sind von Fall zu Fall zu unterschiedlich. Kalkulierbar ist der Bestandsplan als Grundlage. Nach dem Abgleich mit dem Bauakt wissen wir, welche Abweichungen einzureichen sind, und legen dafür ein gesondertes Angebot.
Übernehmen Sie die Bauakteneinsicht?
Ja. Nach Erteilung einer Vollmacht führen wir die Einsicht in den Bauakt selbst durch, stellen den bewilligten Zustand zusammen und gleichen ihn mit der Naturmaßaufnahme ab. Ebenso erstellen wir notwendige neue Einreichunterlagen und führen das Verfahren mit der Baubehörde.
Stand: August 2026